Adoptée le 24 mars 2014, la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) est surtout connue des professionnels pour avoir créé l'obligation de formation continue. Mais elle a aussi profondément réformé le fonctionnement des copropriétés : transparence des comptes, encadrement des syndics, anticipation des travaux, information des acheteurs. Plus de dix ans après, ces règles, complétées par les lois ELAN (2018) et Climat et Résilience (2021), s'appliquent au quotidien de tous les syndics et copropriétaires.
💡 En résumé : la loi ALUR a imposé l'immatriculation des copropriétés, un fonds de travaux obligatoire, un compte bancaire séparé, un contrat de syndic type, une fiche synthétique et une information beaucoup plus complète de l'acquéreur d'un lot.
Pourquoi la loi ALUR a réformé la copropriété
Avant 2014, de nombreuses copropriétés souffraient du même cercle vicieux : charges impayées, travaux repoussés, manque de transparence sur la gestion du syndic, puis dégradation du bâti. Le législateur a voulu agir sur trois leviers : mieux connaître le parc (registre), mieux financer l'entretien (fonds de travaux) et mieux encadrer la gestion (syndic, comptes, information).
L'immatriculation au registre national des copropriétés
Toute copropriété comportant des lots à usage d'habitation doit être immatriculée au registre national des copropriétés, tenu par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). L'obligation a été déployée progressivement : fin 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, fin 2017 pour celles de plus de 50 lots, fin 2018 pour toutes les autres.
- C'est le syndic qui immatricule la copropriété et met à jour les données chaque année (budget, impayés, nombre de lots, procédures en cours).
- Le numéro d'immatriculation doit figurer dans les actes de vente d'un lot.
- Une copropriété non immatriculée s'expose à ne pas pouvoir bénéficier de certaines aides publiques.
Le fonds de travaux obligatoire
Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation doivent constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire de chaque copropriétaire.
- La cotisation ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
- Depuis la loi Climat et Résilience, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPPT) a été adopté, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan.
- Les sommes versées sont attachées au lot : elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente.
- Des dérogations existent pour certaines petites copropriétés (moins de 10 lots, sur décision unanime de l'assemblée générale).
⚠️ Bon à savoir pour les syndics : le fonds de travaux est placé sur un compte bancaire distinct, rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Il ne doit pas être confondu avec la trésorerie courante.
Le compte bancaire séparé
La loi ALUR a fait du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires la règle de principe. Les fonds de la copropriété ne peuvent plus être mélangés avec ceux d'autres copropriétés sur un compte unique du syndic. Une dispense reste possible pour certaines petites copropriétés gérées par un syndic professionnel, sur décision de l'assemblée générale. Ce compte permet aux copropriétaires de vérifier à tout moment l'état réel de leur trésorerie.
Ce qui a changé pour le syndic
| Mesure | Ce qu'elle impose |
|---|---|
| Contrat type de syndic | Modèle obligatoire (décret du 26 mars 2015) : forfait de gestion courante et liste limitative des prestations facturables en plus |
| Mise en concurrence | Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, en principe tous les 3 ans (règle aménagée par la loi Macron de 2015) |
| Extranet | Le syndic professionnel doit offrir un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, sauf décision contraire de l'AG |
| Fiche synthétique | Document résumant les données financières et techniques de l'immeuble, mis à jour chaque année et remis aux copropriétaires |
| Carte professionnelle S | Formation continue obligatoire : 14h par an ou 42h sur 3 ans pour le titulaire et ses collaborateurs |
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Vente d'un lot : une information renforcée de l'acquéreur
La loi ALUR a beaucoup enrichi le dossier remis à l'acheteur d'un lot de copropriété. Dès la promesse ou le compromis de vente, doivent notamment être annexés :
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
- les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- la fiche synthétique de la copropriété
- le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les 2 exercices précédents
- les sommes restant dues par le vendeur et l'état global des impayés de la copropriété
- le carnet d'entretien et, s'ils existent, le diagnostic technique global (DTG) ou le plan pluriannuel de travaux
Côté coûts, l'état daté que le syndic établit lors de la vente est plafonné à 380 € TTC depuis un décret du 21 février 2020, pris en application de la loi ELAN. Pour l'agent immobilier titulaire d'une carte T, bien maîtriser ces pièces est indispensable : un dossier incomplet retarde la signature et peut fragiliser la vente.
Les copropriétés en difficulté
La loi ALUR a renforcé les outils de prévention et de redressement : désignation plus rapide d'un mandataire ad hoc dès que les impayés dépassent certains seuils, pouvoirs élargis de l'administrateur provisoire, et création des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) pour les situations les plus graves. Ce sont des procédures techniques que tout syndic doit savoir anticiper. Notre formation copropriété en difficulté y est entièrement consacrée.
Ce que cela implique pour les titulaires de la carte S
Toutes ces obligations reposent en grande partie sur le syndic. C'est pourquoi la formation continue imposée par la loi ALUR (14 heures par an ou 42 heures sur 3 ans, dont 2 heures de déontologie et 2 heures de non-discrimination) est particulièrement utile en copropriété : réglementation qui évolue, jurisprudence abondante, nouveaux outils comme le PPPT ou le DTG.
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Questions fréquentes
La loi a été promulguée le 24 mars 2014. Ses mesures sont entrées en vigueur progressivement : immatriculation des copropriétés entre 2016 et 2018, fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017, contrat type de syndic depuis juillet 2015.
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat des copropriétaires. Le vendeur peut toutefois en tenir compte dans la négociation du prix avec l'acquéreur.
Depuis le décret du 21 février 2020, les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont plafonnés à 380 € TTC.
Oui. Le titulaire de la carte professionnelle S et ses collaborateurs habilités doivent suivre 14 heures de formation continue par an, ou 42 heures sur 3 ans, pour pouvoir renouveler la carte.
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